与房产执行有关的8个重要疑难问题（滁州房产局）

与房产执行有关的8个重要疑难问题（滁州房产局）

　　随着城市房地产行业的迅速发展，由于房屋所具有的升值空间大、权属关系易确认、变现能力强等特性，被执行人资产形式逐渐向房产类集中，人民法院受理的涉房产类执行案件呈现大幅增长趋势。

　　房产处置要经历信息查询、实地调查、裁定拍卖、价与房产执行有关的8个重要、疑难问题（对策建议）上竞价、协助过户、强制交付等流程，其中价房产买卖络拍卖及强制交付的工作量非常大。进入处置程序后，如出现执行异议，或者不能一次性拍卖成功，则可能耗占数个月甚至更长时间。强制交付时又往往出现涉案房屋居住有被执行人亲属或房屋已出租给第三人等情形，如是工业厂房且涉及较多工人、设备，极容易出现无法交付现象。

　　涉案房产经常出现被租赁、买卖等情形，引发大量的执行异议。善意买受人及承租人的权利必须依法保护，但有的被执行人与占用人恶意串通以逃避执行，尤其是被执行人与承租人故意签订长期租赁合同，拒绝迁出涉案房屋。凡此种种，既要处理好执行案件，又要妥善处理相关法律问题，耗费大量精力。

　　普通债权人申请执行抵押物的情形大量存在，由于缺乏具体的程序或者细则，对于未经诉讼程序确认的抵押权，是否应中止房产执行在实践中做法不一。还有一些抵押权人怠于诉讼，加大了处置难度。此外，债务人将“天地楼”设定抵押权，多半只将土地抵押给金融机构，对于借助土地建起的房产，抵押权人是否对房产享有优先受偿权亦缺乏统一标准，造成“执行难”。

　　例如，只有土地使用权证无房屋产权证，无法对房屋进行有效的评估，后期拍卖成交过户也存在较大困难。又如，房产证批准修建三层砖房，但被执行人自行加高一层，对于擅自加高修建的房产，因其无法独立切割而难以处置。

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